Héritage : qui doit être d’accord pour vendre ?

La loi française n’a rien laissé au hasard : vendre un bien en indivision, hérité à plusieurs, ne se décide pas à la légère. Ici, pas de raccourci, la règle est nette : il faut l’aval de tous les héritiers, sauf exceptions expressément prévues par le Code civil. Pourtant, une minorité d’indivisaires peut suffire à tout bloquer. Un recours existe : une procédure judiciaire peut permettre de dépasser ce veto. L’équilibre se joue aussi selon qu’une convention d’indivision existe ou non, ou si un mandataire a été désigné pour représenter le groupe.

À cette équation déjà complexe s’ajoutent la répartition précise des droits de chacun, la gestion des conflits et l’impact fiscal de la vente. Quelques situations permettent de vendre même sans l’accord de tous, mais à des conditions strictes, surveillées de près par les textes.

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Comprendre l’indivision : un passage obligé après l’héritage

Quand survient le décès d’un proche, la succession n’entraîne pas tout de suite la distribution des biens. L’indivision successorale s’installe automatiquement : tous les héritiers partagent collectivement la propriété du patrimoine. La part de chacun, la fameuse quote-part indivise, concerne autant la maison familiale que le portefeuille d’actions. Prendre une décision, surtout vendre, suppose le consentement collectif : rien ne se règle à la légère.

La succession impose donc, souvent pour plusieurs mois, ce régime collectif. Il se termine lors du partage, quand chaque héritier repart avec sa part, en nom propre. Jusque-là, le Code civil encadre la gestion, la location, la vente des biens indivis. Et le notaire joue un rôle de chef d’orchestre : vérification des titres, conseil stratégique, rédaction des actes, rien ne se fait sans lui.

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Parfois, certains mécanismes bousculent la donne habituelle. Une clause d’attribution intégrale ou un démembrement de propriété peuvent tout changer. Le conjoint survivant se voit alors attribuer le logement, évinçant les autres héritiers de la propriété immédiate du bien. Ces dispositions, issues d’un testament ou d’un régime matrimonial spécifique, modifient la répartition traditionnelle des droits.

Voici les points qui structurent la gestion d’un bien en indivision :

• Une vigilance constante et le dialogue entre héritiers s’imposent pour éviter les blocages.
• Conclure une convention d’indivision permet d’anticiper les modalités de gestion ou de vente.
• Sans terrain d’entente, la justice peut trancher, mais la procédure se complique et traîne en longueur.

La logique même de l’indivision explique pourquoi les tensions montent souvent dès qu’il s’agit de vendre la maison familiale ou tout autre actif hérité. Chaque héritier détient un droit de regard, chaque décision engage l’ensemble, et personne ne peut se passer de l’autre.

Qui décide de la vente d’un bien hérité ?

Mettre en vente une maison héritée, c’est d’abord une question d’accord. Dès qu’un bien appartient à plusieurs héritiers en indivision, la règle est claire : tous les copropriétaires doivent donner leur feu vert. Le Code civil impose le consensus pour vendre, signer un compromis, ou lancer la moindre démarche, sauf cas prévus par la loi.

Le législateur a tout de même prévu une faille dans l’unanimité. Depuis la loi du 23 juin 2006, si les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits souhaitent vendre, ils peuvent solliciter le notaire. Celui-ci informe alors les autres héritiers. Si les opposants persistent, le juge peut être saisi. Mais pour des actes majeurs, comme la vente du logement familial, l’unanimité reste la règle. Personne ne peut être forcé de vendre contre sa volonté, sauf à passer par la justice.

Résumons les points clés à retenir lors d’une vente entre héritiers :

• Il faut la majorité des droits indivis pour vendre, sous conditions strictes.
• Le droit de préemption donne la priorité à un héritier pour racheter la part d’un autre avant toute cession à un tiers.

Dans les faits, le notaire reste incontournable. Il recueille et vérifie les accords, rédige les actes de vente, et veille à ce que chacun retrouve ses droits. Que la vente soit amiable ou qu’elle aboutisse au tribunal, chaque étape suit des règles précises, souvent chronophages, où le dialogue s’avère indispensable.

Vente en indivision : que faire si tous les héritiers ne sont pas d’accord ?

L’indivision se transforme parfois en épreuve de force. Un héritier bloque la vente et tout le processus s’enlise. Ce scénario, courant dans les partages successoraux, suscite crispations et immobilisme. Pourtant, le Code civil a prévu des portes de sortie pour éviter que chacun reste prisonnier de cette situation.

Si un héritier s’oppose à la vente, la solution la plus fréquente consiste à demander une sortie de l’indivision. Tout indivisaire peut en faire la demande, d’abord à l’amiable, sinon par voie judiciaire. La loi précise que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » : un principe fondamental qui ouvre droit au partage judiciaire. Cette procédure prend du temps mais aboutit, surtout si le dialogue a disparu. L’appui d’un avocat spécialisé en droit des successions peut alors s’avérer précieux.

Les situations les plus fréquentes à gérer sont les suivantes :

• Si l’un des héritiers occupe le bien, les autres peuvent réclamer une indemnité d’occupation.
• En cas de blocage persistant, le tribunal peut ordonner la vente du bien et répartir le produit selon les parts de chacun.

Le notaire conserve un rôle central pour coordonner les échanges et établir les actes nécessaires. Pour éviter la spirale judiciaire, la médiation offre parfois une sortie par le haut. Mais si le blocage persiste, le tribunal judiciaire tranche : la procédure devient longue, rigoureuse, et les conséquences touchent autant le patrimoine que la paix familiale.

Conséquences fiscales et démarches à anticiper lors de la vente

Vendre un bien issu d’une succession soulève de nombreuses questions. Plus-value immobilière, droits de succession, formalités notariales : chaque étape comporte ses propres exigences. Avant toute mise en vente, il faut obtenir l’acte de notoriété du notaire, seul document prouvant la qualité d’héritier. Sans lui, impossible de signer un mandat de vente ou d’ouvrir la moindre négociation.

Dès la signature du compromis, la fiscalité s’invite. En principe, la vente d’un bien hérité est soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière, sauf exception : si le défunt y vivait au moment du décès ou si la vente a lieu rapidement, pour prouver l’intention de vendre. L’exonération dépend alors de la situation de chacun et du délai de détention. Le notaire se charge de calculer la plus-value, de prélever l’impôt à la signature de l’acte authentique, puis de le reverser à l’administration fiscale.

Avant de finaliser la vente, il faut vérifier plusieurs points incontournables :

• Mise à jour de l’attestation de propriété auprès du service de publicité foncière
• Contrôle des éventuelles servitudes ou hypothèques qui grèvent le bien
• Répartition du produit de la vente entre héritiers, après déduction des frais et impôts

Chaque indivisaire perçoit sa part, calculée et répartie par le notaire. Si la succession est complexe, démembrement, usufruit, donation préalable ou clause d’attribution au conjoint,, il faut redoubler d’attention sur les droits et obligations de chacun. Les délais peuvent s’étirer, surtout en cas de désaccord persistant ou de vente aux enchères. Quand la succession s’étire, il ne reste qu’à s’armer de patience… ou à rebattre les cartes.