Un parent de 82 ans souhaite donner une somme d’argent à ses enfants pour les aider à acheter un logement. Le geste est simple, la fiscalité beaucoup moins. Après 80 ans, la donation reste parfaitement légale, mais plusieurs avantages fiscaux disparaissent sans prévenir. Comprendre ces mécanismes permet d’éviter une facture que personne n’avait anticipée.
Barème de l’usufruit après 80 ans : le piège de la nue-propriété
Quand un donateur transmet un bien immobilier en conservant l’usufruit (le droit d’y habiter ou d’en percevoir les loyers), les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété. Cette valeur dépend de l’âge du donateur au moment de la donation, selon le barème fixé par l’article 669 du CGI.
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Le principe est logique : plus le donateur est âgé, moins l’usufruit qu’il conserve a de valeur statistique. La nue-propriété représente donc une part plus importante du bien.
Concrètement, pour un donateur de moins de 71 ans, la nue-propriété est évaluée à 60 % de la valeur du bien. Après 81 ans, elle monte à 80 %, et après 91 ans, à 90 %. Les droits de donation sont calculés sur cette base plus élevée, ce qui alourdit la facture fiscale de manière significative.
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Vous avez prévu de donner la nue-propriété de votre maison à vos enfants ? Si vous attendez quelques années de trop, la valeur taxable du bien transmis augmente mécaniquement, sans que le bien ait pris un centime de valeur réelle sur le marché.
Exonération des dons familiaux de sommes d’argent : le couperet des 80 ans
C’est le piège le plus fréquent et le moins bien compris. Il existe une exonération spécifique pour les dons de sommes d’argent consentis en famille, plafonnée à 31 865 euros par bénéficiaire. Ce dispositif permet de donner cette somme à chaque enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant majeur, en franchise totale de droits.
La condition : le donateur doit avoir moins de 80 ans au jour du don. Pas 80 ans pile, pas 80 ans et un mois. Moins de 80 ans. Le jour du 80e anniversaire, cette exonération disparaît définitivement.
Ce qui reste après 80 ans
L’abattement de droit commun, lui, ne dépend pas de l’âge. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros par enfant sans droits de donation, quel que soit son âge. Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. Un couple peut donc transmettre 200 000 euros par enfant en franchise totale.
Pour les petits-enfants, l’abattement est de 31 865 euros par grand-parent. Pour les arrière-petits-enfants, il descend à 5 310 euros. Ces abattements restent disponibles à tout âge.
La confusion vient du fait que beaucoup de familles mélangent l’exonération spécifique (dons familiaux de sommes d’argent, conditionnée à l’âge) avec l’abattement de droit commun (100 000 euros par enfant, sans condition d’âge). Les deux se cumulent avant 80 ans. Après, seul le second subsiste.
Article 790 A bis du CGI : une fenêtre récente à ne pas confondre
Depuis le 15 février 2025 et jusqu’au 31 décembre 2026, un nouveau dispositif permet de donner jusqu’à 100 000 euros par donateur et par bénéficiaire, exonérés de droits, pour financer l’achat d’un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique. Le plafond est de 300 000 euros par bénéficiaire, tous donateurs confondus.
Le point qui mérite attention : ce dispositif ne fixe pas de limite d’âge pour le donateur. Un grand-parent de 85 ans peut donc en bénéficier, à condition que le bénéficiaire (enfant, petit-enfant, neveu ou nièce) affecte la somme à un projet immobilier éligible dans les six mois.
Les conditions à respecter
- Le bénéficiaire doit utiliser les fonds pour acquérir un logement neuf ou réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai de six mois
- Le logement financé doit être conservé comme résidence principale pendant au moins cinq ans
- Ce don ne doit pas être confondu avec l’ancien dispositif de don familial de 31 865 euros, qui reste conditionné aux moins de 80 ans du donateur
La confusion entre ces deux dispositifs constitue un risque réel. Un notaire peut vérifier l’éligibilité du don au bon régime fiscal avant que l’acte soit signé.
Rappel fiscal des donations antérieures : le délai de 15 ans
Pourquoi ce délai compte-t-il après 80 ans ? Parce que les abattements se renouvellent tous les 15 ans. Une donation consentie à 68 ans sera « purgée » à 83 ans. Le donateur retrouve alors la totalité de son abattement de 100 000 euros par enfant.
En revanche, une donation faite à 75 ans ne sera purgée qu’à 90 ans. Si le donateur décède entre-temps, la donation sera réintégrée dans la succession pour le calcul des droits. Les héritiers devront acquitter des droits sur la somme déjà donnée, déduction faite des droits éventuellement payés lors de la donation.
C’est un mécanisme que beaucoup de familles découvrent au moment de la succession. Plus la donation est tardive, plus le risque de rappel fiscal est élevé, simplement parce que le délai de 15 ans a moins de chances d’être écoulé au décès.
Donation après 80 ans : les cas où agir reste utile
Malgré ces contraintes, donner après 80 ans n’est pas inutile. Plusieurs leviers restent accessibles :
- L’abattement de 100 000 euros par enfant s’applique intégralement, y compris s’il a été renouvelé après 15 ans
- Le présent d’usage (cadeau pour un anniversaire, un mariage, une naissance) n’est soumis à aucune limite d’âge ni déclaration, tant que le montant reste proportionné aux revenus et au patrimoine du donateur
- Le nouveau dispositif 790 A bis du CGI ouvre une exonération pouvant atteindre 100 000 euros par bénéficiaire pour des projets immobiliers, sans condition d’âge du donateur, jusqu’à fin 2026
- L’assurance-vie souscrite avant 70 ans conserve son régime fiscal propre, distinct des règles de donation classique
La donation après 80 ans exige une préparation plus rigoureuse qu’à un âge plus jeune. L’enjeu n’est pas de savoir si l’on peut donner, mais de choisir le bon véhicule fiscal pour que le geste atteigne réellement son objectif. Un rendez-vous chez le notaire, avant de signer quoi que ce soit, reste le moyen le plus fiable d’éviter un redressement ou une mauvaise surprise pour les héritiers.
